Qu’est-ce qu’un vice caché dans l’immobilier ?

vice caché dans l'immobilier

Vous avez acheté une maison il y a moins de 5 ans et vous avez remarqué une dalle de béton ou un mur fissuré? Jusqu’à ce que vous le répariez vous-même, il s’agit peut-être d’un défaut caché ou vice caché, et si c’est le cas, il existe des recours. Mais avant d’invoquer les vices cachés et de mettre en œuvre la garantie, trouvez plus d’informations concernant ce concept dans cet article.

Vice caché: définition

La définition vice caché immobilier selon le code civil est un défaut ou une malfaçon qui n’était pas visible ou difficilement décelable lors de l’achat ou pendant la transaction, rendant la maison impropre à sa destination. Ces défauts peuvent baisser la valeur de la maison au point où vous ne l’achèterez pas, ou à un prix réduit. Ainsi, les vices cachés sont souvent des anomalies perceptibles, et il est inutile de l’appliquer sur des simples taches de peinture sur le sol d’une maison ou d’un appartement.

Un vice caché est un défaut qui rend la partie du logement concernée impropre à l’usage. Une charpente de maison endommagée, humidité et manque d’étanchéité, manque d’eau courante dans votre logement, nature instable des terrains dits prêt à bâtir, fondations de bâtiments défectueuses, dalles ou carrelages fissurés, nuisances sonores gênantes issus des chaudières collectives, etc. sont quelques exemples de vices cachés. Par conséquent, la définition vice caché est plutôt large et ne concerne pas uniquement les défauts matériels. Visitez cette page pour plus d’informations.

Comment reconnaître les vices cachés?

Pour bénéficier de la garantie vices cachés, assurez-vous que le défaut que vous constatez en fait bien partie selon la définition vice caché. Voici quelques repères:

  • L’incohérence doit précéder la signature de l’acte de vente;
  • Découvrir des vices cachés ne veut pas dire que le vendeur l’a activement dissimulé. Comme vous, il ne sait pas que cela existe dans de nombreux cas. Cela signifie simplement que les défauts ne sont pas apparents lors de la vente. Bref, le vendeur est innocent, mais responsable;
  • Lorsque vous achetez une maison, vous acceptez la propriété en l’état. Vous signez également le contrat de vente définitif, qui constitue un accord. Cependant, vous n’êtes ni un devin ni un expert, ce que les juges ont qualifié de comportement raisonnable: les acheteurs doivent être vigilants, mais pas en mesure d’inspecter la maison de fond en comble;
  • La frontière entre vices apparents et vices cachés change parfois. Le travail des experts légistes et des juges est de classer et d’arbitrer.

Si vous remplissez ces conditions et selon la gravité du défaut, vous pouvez agir contre les vendeurs professionnels ou particuliers.

L’acheteur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du défaut pour avertir le vendeur par courrier (en recommandé avec accusé de réception), et d’un délai maximum de cinq ans à compter de l’acquisition du bien. Mais au-delà de ces délais de prescription donnés, il n’est plus possible de condamner un défaut.

À vous de démontrer l’existence de vices cachés. Vous devez donc rassembler des preuves: plaintes de vos proches concernant les mêmes problèmes, devis de réparation, photos des dommages causés et de l’étendue des défauts, etc.

Il est souvent très nécessaire de faire appel à des experts juridiques pour apporter la preuve des défauts réalisée par des expertises.

En cas de vices cachés, que faire?

Si vous découvrez des vices cachés dans votre habitation, vous pouvez:

  • Restituer l’immobilier et demander un remboursement;
  • Invoquer les garanties légales applicables, notamment les garanties contre le vice caché;
  • Ou garder la maison et demander un remboursement partiel du prix.

Une garantie contre les vices cachés ne doit pas être confondue avec une garantie de conformité portant sur les biens mobiliers et les biens à produire ou à fabriquer. Les garanties légales de conformité sont des garanties que les consommateurs peuvent apporter contre d’éventuelles défaillances du produit. Tant que la garantie est en vigueur, le vendeur est toujours responsable, et l’acheteur ne peut prouver que le vendeur est le responsable des éventuels défauts de la maison, par opposition au jeu des garanties contre le vice caché, où il appartient à l’acheteur la responsabilité de prouver les défauts. Outre les garanties légales, vous avez droit à une indemnisation si un vice caché vous a causé un préjudice.

En cas de litige, vous pouvez contacter un médiateur éventuellement lié au vendeur ou au conciliateur. En cas d’échec de la médiation, une action en garantie peut être intentée contre les vices cachés. Trouvez un avocat et n’hésitez pas à utiliser votre protection juridique pour couvrir ses frais. Le type d’action que votre avocat vous recommandera en fonction des vices identifiés: annulation de la vente, diminution du prix de vente.

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